Die seit einigen Monaten dauernde Energiekrise mit einer grossen Volatilität bezüglich Preisen veranlasst Eigentümer, das eingeführte Nebenkostenmodell zu überdenken. Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten die Nebenkosten zu verrechnen: pauschal oder effektiv. Viele Eigentümer wählen bevorzugterweise das Modell pauschale Nebenkosten. Dies hat den Vorteil, dass am Ende der Abrechnungsperiode keine Abrechnung erstellt werden muss im Gegensatz zum Modell effektive Nebenkosten.
Was sind Nebenkosten? Es sind grundsätzlich Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache im Zusammenhang entstehen. Einige Beispiele (Aufzählung nicht abschliessend):
- Heizungs- und Warmwasserkosten
- Hauswartungskosten
- Liftabogebühren
- Kosten der Gartenpflege
- Abwassergebühren
- Kosten für den Kaltwasserbezug
- Kabel-TV-Gebühren
- Kosten für den Allgemeinstrom
Es sei hier vermerkt, dass seit 1998 bei Neubauten zwingend verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkosten erstellt werden müssen. Gewisse Kantone verlangen dies auch für Altbauten.
In den letzten 12 Monaten sind die Energiekosten erheblich gestiegen. Wie kann der Vermieter diese höheren Kosten dem Verbraucher (Mieter) verrechnen? Beim Modell effektiv stellt dies kein Problem dar, denn der Mieter bezahlt die Heiz- und Nebenkosten Akonto. Einige Vermieter haben in den letzten Monaten die Mieter angeschrieben und ihnen die Möglichkeit geboten, die Akontozahlungen für die Heiz- und Nebenkosten freiwillig zu erhöhen, so dass am Ende der Heiz- und Nebenkostenabrechnung keine grosse Nachzahlung erfolgen muss. Erstaunlicherweise hat nur ein kleiner Teil der Mieter diese Option eingelöst. Die Mehrheit wartet nun die Schlussabrechnungen der Nebenkostenabrechnungen ab, die oft per 30.06. oder dann per 31.12. erstellt werden. Da könnte es jedoch Überraschungen mit grossen Nachzahlungen geben.
Wenn das Modell pauschale Nebenkosten gewählt wurde, so gibt es zwei Möglichkeiten für den Vermieter, die Kosten zukünftig besser abzurechnen.
Möglichkeit a: das Mittel der effektiven Kosten der letzten drei Jahre zu berechnen, um dem Mieter eine höhere Pauschale verrechnen zu können. Diese Änderung muss dem Mieter auf dem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden. Die Fristen sind zu beachten.
Möglichkeit b: Das Modell pauschal auf das Modell effektive Nebenkosten umzustellen. Auch hier bilden die effektiven Kosten die Grundlage. Auch hier sind die Formvorschriften einzuhalten:
- Mitteilung auf dem amtlichen Formular.
- Klare Begründung der Änderung mit der Aufzählung aller Nebenkosten, die genau benennt werden müssen.
- Nebenkosten, die bis jetzt nicht namentlich erwähnt waren, waren daher im Nettomietzins eingeschlossen. Wenn solche Nebenkosten nun neu auch nach effektivem Verbrauch abgerechnet werden sollen, so reduziert sich der Nettomietzins um diesen Betrag und bei den Nebenkosten kommt er hinzu. Die Bruttomiete darf sich nicht verändern, sonst ist es eine versteckte Mietzinserhöhung.
- Die Fristen sind zu beachten.
- Sollte es durch Investitionen, wie der Einbau einer Kalkschutzanlage oder eines Liftes zu neuen Nebenkosten kommen, so müssen diese neu als Nebenkosten benannt werden. In einem solchen Fall muss der Nettomietzins nicht reduziert werden.
Es ist grundsätzlich sehr wichtig, dass im Mietvertrag klar ersichtlich ist, ob die Heiz- und Nebenkosten pauschal oder akonto abgerechnet werden. Das Nichtzutreffende ist zu streichen.
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