Die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz wurde am 28. September 2025 vom Stimmvolk beschlossen. Diese Reform bringt bedeutende Änderungen in der Immobilienbesteuerung mit sich, darunter die Abschaffung des Eigenmietwerts für Erst- und Zweitwohnungen sowie die Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften durch die Kantone. Die Auswirkungen betreffen Eigentümer unterschiedlich, je nach Objektzustand, Belehnungsgrad und Hypothekarzinsniveau.
Die Key-Facts im Überblick
Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen
Das Schweizer Volk stimmte am 28.09.2025 mit 57,7 Prozent für die Abschaffung des Eigenmietwerts und übertrug den Kantonen die Kompetenz zur Einführung einer Objektsteuer auf Zweitwohnungen.
Neue Steuerregeln im Überblick
Eigenmietwert entfällt für Erst- und Zweitwohnsitze, Unterhaltskostenabzüge entfallen bei selbstgenutztem Wohneigentum, Schuldzinsen für Hypotheken sind grösstenteils nicht mehr abzugsfähig, mit Ausnahmen für nicht selbstgenutzte Immobilien und Ersterwerber.
Systemwechsel mit Übergangsfrist
Der genaue Zeitpunkt des Systemwechsels ist unklar, wird aber frühestens 2027 erwartet, da Kantone erst die Objektsteuer für Zweitwohnungen ausarbeiten und genehmigen müssen.
Eigentümer profitieren unterschiedlich
Rentner und Ersterwerber mit neuwertigen Wohnungen profitieren von Steuerersparnissen, während Eigentümer sanierungsbedürftiger Altbauten und Zweitwohnungen tendenziell Nachteile erfahren könnten.
Unsicherheit bei Zweitwohnungen
Die Abschaffung führt bei Zweitwohnungen zu Steuerausfällen von rund 300 Millionen Franken jährlich, die Kantone sollen dies durch Objektsteuern ausgleichen, Details bleiben jedoch offen.
Auswirkungen auf Immobilienpreise
Kurzfristig wird ein leichter Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent erwartet, vor allem bei neuwertigen Eigentumswohnungen, während Altbauten weniger profitieren.
Weniger Hypothekarwachstum und geringere Steuererträge
Das Wachstum der Hypothekarverschuldung dürfte gebremst werden, da Schuldzinsabzüge entfallen, und die Steuerausfälle betragen rund 2 Milliarden Franken jährlich, vor allem für Kantone und Gemeinden.
Sanierungen werden teurer und weniger attraktiv
Investitionen in Unterhalt und energetische Sanierungen verteuern sich um 20 bis 30 Prozent, was zu einem vorübergehenden Sanierungsschub vor Reformbeginn, aber langfristig zu weniger Sanierungen führen dürfte.
Eine tiefergehende Behandlung des Themas sowie die Folgen und einige Handlungsempfehlungen liefert das PDF der UBS.
Eigenmietwert – Schweizer Immobilien
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